용도지역별 용적률 건폐율(+차이)

부동산 뉴스에 종종 등장하는 용적률과 건폐율이란 용어에 대해 정확히 알고 계신가요? 대충 감은 오지만 정확한 개념은 알지 못하시는 분들을 위해 용적률 완화, 용적률 상향, 건폐율 제약, 건폐율 완화 ,대지지분등 대체 어떤 의미인지 하나씩 알아보겠습니다.

건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 예를 들어 대지면적이 100㎡이고, 건축면적이 70㎡ 라면 건폐율은 70%가 됩니다.

 

건폐율 (%) = (건축면적 / 대지면적) X 100

 

정부는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 통해 건폐율을 용도지역 및 용도지구별로 제한하고 있으며 이는 토지 특성별로 건폐율을 달리 하는 것입니다.

 

용도지역별 건폐율

위의 표에서 볼 수 있듯이 제1종 전용 주거지역은 50% 이하, 제2종 일반 주거지역은 60% 이하, 일반공업지역은 70% 이하, 자연환경 보전지역은 20% 이하 등 각기 다른 건폐율이 정해져 있어 내 땅일지라도 마음대로 건축행위를 할 수 없는 것입니다.

 

정부가 건폐율을 제한하는 이유는 대지에 최소한의 여유 공간을 남겨 채광, 통풍 등을 확보하기 위해서입니다. 또 비상시에 대비할 수 있는 최소한의 땅을 마련할 수 있고, 도시 과밀화도 억제할 수 있습니다.

 

따라서 아파트의 경우 건폐율이 낮을수록 단지 내 주거환경이 쾌적하고 사생활 보호에 유리해 주거의 질을 높이는 것입니다.

 

용적률

용적률은 대지면적에 대한 건축물 각 층의 바닥면적을 합친 연면적 비율입니다. 예를 들어 대지면적이 100㎡, 바닥면적이 50㎡인 3층 건물의 경우 용적률은 150%가 되며 높이와 관련된 용어라고 할 수 있습니다.

 

다른 예로 대지면적이 100㎡인 땅이 용적률이 200%라고 하면, 각 층의 바닥면적이 50㎡인 건물을 건축할 경우 최대 4층까지 지을 수 있다는 뜻입니다.

 

용적률 (%) = ( 지상층 연면적 / 대지면적 ) X100

연면적이란? 건물 전체 층 바닥면적의 합계이며 전체층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다.

용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 뜻으로 그만큼 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있으므로 토지 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 가격이 높아지게 되는 것입니다.

 

다만 용적률 산정에서 제외되는 공간이 있습니다. ① 지하층 ② 부속용도에 한하는 지상 주차장용으로 사용되는 면적 ③ 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 ④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 등입니다. 이들 공간을 잘못 포함할 경우 용적률 산정에 크게 어긋나게 되는 것입니다.

 

예를 들어 앞서 계산한 대지면적 100㎡, 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이라 하더라도 지하 1층 ~ 지상 3층 규모에 지상 1층이 주차장일 경우, 지하 1층부터 지상 1층 모두 산정에서 빠져 연면적은 100%가 되는 것입니다.

 

또한 용적률 역시 건폐율과 마찬가지로 용도지역 ·용도지구별로 다르게 적용됩니다.

 

용도지역별 용적률

예를 들어 농림지역의 경우 50% 이상, 80% 이하 용적률이 적용되지만 , 일반 상업지역은 200% 이상 1300% 이하로 매우 높은 비율이 적용됩니다. 상업지역에는 높은 건물들이 많이 있는 이유이기도 합니다.

 

마지막으로 두 개념을 동시에 포함해 , A건물이 '100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물'인 경우의 용적률과 건폐율을 계산해 보겠습니다.

 

• A건물의 용적률 = 지상층 연면적( 40x5=200) / 대지면적 (100) X 100 = 200%

• A건물의 건폐율 = 건축면적 (40) / 대지면적 (100) X 100 = 40%

 

대지지분

대지지분은 공동주택 등에서 존재하는 개념으로 그 건물이 가지고 있는 전체의 땅 중에서 그 특정 호수가 가지는 땅 크기의 비율입니다. 쉽게 말해서 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시되는 면적인 것입니다. 

 

대지지분이 높다면 용적률이 낮아 층수가 낮고 동안 사이가 넓다는 뜻이며 이는 곧 재개발·재건축 시 더 많은 주택을 신축할 수 있다는 의미가 됩니다.

 

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고층건물 설계를 통해 수익성을 확보하고 대지의 여유공간을 만들어 과밀화를 조정하는 등 토지의 효율성과 쾌적한 생활환경 조성을 위해 사용되는 용적률과 건폐율의 차이점이 정확히 이해되셨으면 합니다.