분양가 상한제 적용지역(+의무거주기간)

분양가 상한제란 집값 안정화를 위해 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 주택 분양 가격 산정 시택지비+ 건축비 이하로 제한하는 제도입니다.

정부는 일반 주택보다 아파트 분양가 상승률이 과도하게 높다고 보고 무주택자들이 부담 가능한 수준으로 분양가를 개선하고자 하는 것입니다.

 

 

여기서 택지비 계산은 공공택지에 짓는 주택의 경우 공급 가격에 택지 가산비를 더한 금액, 민간택지에 짓는 주택의 경우는  감정평가액에 택지 가산비를 더한 금액이며 건축비는 지상층과 지하층을 합한 건축비인 기본형 건축비에 건축비 가산비를 합한 가격입니다.

 

이때 건축비는 최신 기술과 자재를 적용한 적정 품질 수준으로 책정되며 추가 품질 향상 소요 비용도 고려됩니다.

 

이에 분양가 상한제가 적용되는 지역의 분양가는 택지비에 정부가 정한 기본형 건축비를 더하고, 아파트에 따라 추가된 가산비를 포함해 상한선을 결정하고 이렇게 계산한 분양가는 지방자치단체의 분양가 심의위원회로부터 승인을 받게 됩니다.

적용기준

공공택지이거나 그 외의 택지라도 주택 가격 상승 우려가 있어 국토교통부의 주거정책 심의 위원회 심의를 거쳐 필요하다고 판단하여 지정하는 지역은 분양가 상한제가 적용되지만, 도시형 생활주택이나 경제 자유구역 등에서 건설, 공급하는 경우에는 분양가 상한제가 적용되지 않습니다.

 

민간택지의 시행시기는 2020년 7월 29일 이후부터 시작돼서 적용 중에 있습니다.

 

거주의무 기간

주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양가 상한제 적용주택에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 공급되도록 하기 위해 분양가 상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간을 정했습니다. 

 

다만 거주의무기간 중 근무, 생업, 취학 또는 해외에 체류하거나 세대원 전원이 다른 주택 건선 지역에 거주하는 등의 부득이한 사요가 있는 경우로서 LH 등의 확인을 받은 경우엔 예외사유가 적용됩니다.

 

구분	분양가격	의무거주 기간
공공택지에서 건설,공급 되는 주택	인근 지역 주택매매가격의 80% 미만	5년
	인근 지역 주택매매가격의 80% ~ 100%	3년
민간택지에서 건설,공급 되는 주택	인근 지역 주택매매가격의 80% 미만	3년
	인근 지역 주택매매가격의 80% ~ 100%	2년

민간택지 분양가 상한제 적용 아파트의 거주의무 기간은 2~3년이며 분양가의 인근 매매값의 80% 미만이면 3년 , 80% 이상 100% 미만이면 2년입니다. 대상지는 투기과열지구로 지정된 곳입니다.

 

공공택지 공급 주택의 경우 인근 지역 주택매매 가격의 80% 이상 100% 미만이면 3년, 80% 미만이라면 5년이 거주의무기간입니다.

 

대상지역 선정

투기과열지구 중에서 아래에 해당하는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 민간택지 분양상한제 대상지역을 선정하게 됩니다.

• 직전 1년 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역
• 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5:1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10:1을 초과한 지역
• 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는지 역

이에 따라 현재 민간택지 분양가 상한제 적용지역은 서울 강북구, 관악구, 구로구, 금천구 , 도봉구, 종로구, 중랑구 등 7곳을 제외한 18곳입니다.

 

하지만 서울의 신축 아파트 공급량이 극히 적어 민간택지 분양가 상한제가 부작용만 키울 가능성이 높다는 분석이 있는데요 주변 시세를 떨어뜨리기보다는 인근 지역 가격과 동조하는 현상만 심화할 수 있다는 지적이 있습니다.

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역

 

지역
서울	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문(13개 구)
	강서 ( 5개동)	방화,공항,마곡,등촌,화곡
	노원 ( 4개동)	상계,월계,중계,하계
	동대문 ( 8개동)	이문, 휘경, 제기,용두,청량이, 답십리, 회기, 전농
	성북 ( 13개동)	성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2,3가, 보문동 1가 ,안암동 3가, 동선동4가, 삼선동 1,2,3 가
	은평 ( 7개동)	불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌
경기	광명 ( 4개동)	광명, 소하, 철산, 하안
	하남 ( 4개동)	창우, 신장, 덕풍, 풍산
	과천 ( 5개동 )	별량, 부림, 원문, 주암, 중앙

 

이 지역들은 주택 정비 사업 이슈가 있거나 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 월등히 높아 투기과열지구로 지정된 곳입니다.

 

분양가 상한제 선분양과 후분양

분양가 상한제 선분양은 주택을 짓기 전에 미리 입주자를 모집해 분양하는 방식으로 자금 확보 후 공사를 추진하므로 사업비에 대한 이자 비용이나 지연으로 인한 이자 비용이 조합원 분담금에 포함되지 않으나 착공 전에 분양가가 결정되어 택지 감정평가액에 공시지가 상승률이 반영되지 않습니다.

 

분양가 상한제 후분양은 공사가 진행된 후에 분양하는 방식으로 분양 전 공사를 진행하기에 사업비에 대한 이자비용이 발생하지만 공사가 진행되는 동안 공시지가 상승률을 반영해 일반 분야가가 높게 책정될 수 있습니다.